Vidareläsning

Här följer några tips till den som vill fördjupa sig eller skaffa sig argument i debatten om vad konsekvenserna blir av en renovering med påföljande hyreshöjning. Rapporterna är många och det är svårt att återge en rättvis bild av alla som skrivits om renovräkning. Här gör vi ett försök till en sammanställning av några.

De vi valt att beskriva finner användbara och önskar att fler känner till vilka argument och slutsatser som dessa presenterar. Alla rapporter är offentliga och går att fördjupa sig i för den som önskar. Böcker går att beställa via länkarna eller låna på biblioteket. Fler offentliga rapporter och dokument finns på den Hyresgästföreningsdrivna webbsidan www.hurvibor.se.

Boverket 2014 “Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar”

Det här är en rapport som beställts av regeringen och som i stora drag visar på hur omflyttningen ökar vid renoveringar. Den fastställer också att det i områden med låga inkomster råder störst renoveringsbehov och att det just är människor i dessa områden som tenderar att flytta i högre grad än i områden med högre inkomster. En viss del av utflyttningen börjar redan innan renoveringen är klar, och fortsätter även efter att processen avslutats. Rapporten visar också att de som flyttat en gång tenderar att flytta igen; renoveringarna skapar flyttkedjor, där de mest utsatta hushållen oftare än andra flyttar flera gånger.

Renoveringar, konstaterar man, leder till höjda bostadsbidrag och ekonomiskt bistånd, både för dem som bor kvar och för dem som flyttar. Man kan också konstatera att omflyttningen är högre hos privata hyresvärdar än hos allmännyttan. Konsekvenserna blir en fördjupad segregation i samhället, då de som flyttar på grund av renovering oftast flyttar till områden med generellt lägre inkomster och sämre skolresultat.

Hyresgästföreningens rapport 2016 “Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i Göteborg”

I den här rapporten har man tittat på hyresgästernas ekonomi och hur den påverkats av hyreshöjningar efter renovering och ombyggnad. Underlaget kommer från Göteborg, där man tittat på 23 000 hushåll vilket innefattar drygt 51 000 personer. I rapporten står att läsa att hushåll med låga inkomster löper större risk att flytta samt att särskilt utsatta är ensamboende över 65 år, ensamstående med barn och stora barnfamiljer.

Den viktigaste slutsatsen är att mer än vart tredje hushåll tvingas att flytta om hyreshöjningarna ligger på 50 procent. Om hyran höjs med 25 procent riskerar vart fjärde hushåll att flytta. En annan viktig fråga är att skillnaden mellan olika stadsdelar är stor. Där det finns många ekonomiskt svaga hushåll, riskerar flera att behöva flytta. På sida 16 i rapporten står det att ”För hyresgästernas del är problemet att det inte är möjligt att påverka omfattningen av de standardhöjande åtgärderna, trots att det sedan 2002 är lagstiftarens intention.”

Statens Offentliga Utredningar 2017:33 “Stärkt ställning för hyresgäster”

Denna utredning är den senaste i raden av offentliga utredningar om behovet av att stärka hyresgästernas ställning gentemot hyresvärdarna. Den lyfter fram att hyresrätten som bostadsform ska främjas och att hyresrätten innebär en möjlighet till boende oberoende av ekonomiska förutsättningar. Detta är en viktig rapport då den också kommer fram till att de regler som finns inte är tillräckliga, att alltför många måste flytta på grund av renovering och att processerna tar för lång tid.Förslag att stärka hyresgästsinflytandet och besittningsskyddet som ges i rapporten:

införa krav på den information som ges om renovering till hyresgästerna.
förlänga hyresvärdens ansökan om renovering till Hyresnämnden från två till tre månader.
renoveringen ska bedömas som skälig med utgångspunkt i om hyresgästerna har haft inflytande, om den är rimlig och om den följer god sed.
trappa upp den nya hyran över tid, speciellt om den är väldigt hög.

Inför valet 2018 lades denna rapport ”på is” av bostadsministern Peter Eriksson. Ingenting har hänt sedan dess.

Westin 2011 “.… men vart ska ni då ta vägen?” Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv

Denna forskningsrapport, som är beställt på uppdrag av Hyresgästföreningen, undersöker vad som händer med hyresgäster i Miljonprogrammet när det byggs om, samt vilket inflytande boende har i processen. Fyra fallstudier av bostadsområden belägna i Stockholm och Uppsala visar att det råder stort missnöje med de renoveringar som gjorts, samt att berörda hyresgäster upplever sig ha små möjligheter att påverka Den visar dessutom att hyresgäster i storstäder löper större risk att behöva flytta, och att det – återigen – är de allra fattigaste hushållen som drabbas hårdast.

Vikten av fastighetsägares etik och ansvar lyfts i rapporten, då det är dessa som i praktiken tillgodoser människors behov av ett hem. Vidare menar författaren att samrådsprocessen mellan fastighetsägaren och hyresgästerna är ojämlik. Detta på grund av att det är stor skillnad mellan parternas resurser och möjlighet att delta samt att det som diskuteras är åtgärderna i sig, och inte kostnaderna för dessa åtgärder. En skarp kritik riktas också mot att de stora besluten tas i förväg och hyresgästerna kopplas in först efteråt. Motstånd kan löna sig, men förknippas med stora investeringar i tid och energi under hyresgästernas fritid. Fastighetsägarnas och kommunens intresse konstateras överskugga hyresgästernas när vinsten ska prioriteras. Enligt rapporten är renoveringarna en förklädd gentrifieringsprocess.

Lind 2016 “Åtkomliga bostäder”

”Åtkomliga bostäder” är en bok som behandlar renovering av hyreshus från perspektiven ekonomisk och social hållbarhet. Boken säger sig ta ett ”samlat grepp om byggande, renovering och möjligheterna att få tag i en bostad i det befintliga beståndet” och fokuserar främst på att låginkomsttagare ska kunna hitta en bostad. Det presenteras bland annat en klar definition av vad som anses vara en ”rimlig bostad” och denna innehåller: en bostad med moderna bekvämligheter, med fungerande tekniska system, på maximalt en timmes avstånd till arbetsplatsen, med en hyra på 4000 kronor för en etta och 6000 kronor för en trea samt att bostaden ska kunna hittas på en månads tid.

När det gäller renovering specifikt konstaterar författaren att man inte bör renovera för stora delar av bostadsbeståndet i Sverige för att undvika att åtkomliga bostäder försvinner samt att dagens hyresreglering tillåter fastighetsägare att renovera mer än nödvändigt. Ett viktigt påpekande som framförs är: ”Den fastighetsägare som tar väl hand om sitt hus och löpande sköter det kan därmed riskera att få en lägre hyra än den som först låter huset förfalla och sedan gör en stor renovering där man passar på att lägga parkett i alla rum och klinker i badrummet.” (sid 14). Det renoveringen borde kretsa kring är enligt författaren: minskade drifts- och underhållskostnader, högre hyresgästnytta, och olika renoveringsalternativ (som erbjuder en lägsta nivå utan kvalitetshöjande åtgärder).

Reppen & Vidén 2006 “Att underhålla bostadsdrömmen”

Arkitekterna Laila Reppen och Sonja Vidén har under många år forskat på, och utvecklat metoder för, varsam förnyelse av flerbostadshus. Gällande renoveringen av Miljonprogrammet var de tidigt ute. Redan 2006 flaggade de för dess behov av underhåll och viss anpassning efter nya behov och samhällskrav. I rapporten betonar författarna husens höga kvalitet och arkitektoniska särprägel, samt ger konkreta exempel på metoder för varsam renovering. Reppen och Vidén menar att hänsyn gentemot såväl bebyggelse som boende, är centralt för att främja en hållbar utveckling i samhället generellt.

Thörn m.fl. 2013 “Rätt att bo kvar – en handbok i organisering mot hyreshöjningar och gentrifiering”

Rätt att bo kvar är en handbok som tagits fram av aktivister och forskare, utifrån tidigare erfarenheter av omfattande renovering och motstånd mot höga hyreshöjningar. Boken är tänkt som ett praktiskt redskap i kampen för hyresrättens framtid, och innehåller både konkreta metoder för en lyckad organisering, historik och förklaring av begrepp, samt en beskrivning av läget i flera svenska städer.

Boken är uppbyggd kring fyra delar och lätt att följa. Den förklarar hur vi kan förstå det som pågår i våra städer idag och introducerar begrepp som är viktiga att hålla reda på i denna förståelse samt i debatten. Den listar även olika sätt att gå tillväga när gentrifiering, utförsäljning eller renovering står för dörren och går kort igenom olika alternativa boendeformer.

CRUSH 2016 “13 myter om bostadsfrågan”

CRUSH är en nationell plattform för kritiska urbana studier, med forskare från Uppsala, Göteborg, Lund och Malmö Universitet. I texterna i denna antologi – som är kollektivt författade av de medverkande forskarna – lyfts ett medborgarperspektiv på flera aktuella frågor i debatten om bostad och byggande. Genom att belysa frågor om bland annat ägandeformer, reglering av hyressättning och byggande, segregation, och renovering av hyreshus, synliggör boken 13 myter som hittills präglat, och försvårat, debatten.

De olika myterna som avvecklas i boken är myten om att marknadsekonomin är lösningen på bostadsbristen som bemöts med att marknaden snarare skapat en dysfunktionell bostadssituation i Sverige, myterna om den svenska hyrespolitiken och att det råder hyresreglering i Sverige eller att det kollektiva förhandlingssystemet är föråldrat, myten om att kvalitetskraven för nybyggda bostäder måste sänkas, myten om gentrifiering som naturlig förnyelseprocess i städerna, myten om oseriösa fastighetsägare som orsakar utsatthet på hyresmarknaden och som överskuggar kritiken om hur systemet är uppbyggt (regelverk, spekulation, osv.), myten om det slitna Miljonprogrammet som lyfter fram tekniska och marknadsmässiga krav och leder till renovräkning, myten om att trygghet skapas med stadsförnyelse och inte med andra faktorer som jämnar ut klyftor i till exempel inkomster, utbildning och boendetrygghet, myten om segregation som skapad av invandrare som skiftar fokus från segregationens mekanismer där privilegierade grupper bär ett stort ansvar, myter om bostadssubventioner som problematiska och farliga mot samhällsekonomin och inte som ett sätt att fördela resurser, myten om ägandet som mer ekonomiskt än att hyra som sällan synliggör politiska, ekonomiska och samhälleliga faktorer som ligger bakom ägandet som ideal, myten om bostäder som bra investeringar då bostadspriserna bara ökar, myten om ett naturligt marknadspris där utbud och efterfrågan oproblematiskt möts i värderingen på bostäder och myten om att återskapa den goda socialdemokratin som romantiserar det förflutna och missar en samtidsanalys och en vision för framtiden som bygger på solidaritet.

Salonen 2015 “Nyttan med allmännyttan”

Denna antologi fokuserar på hur allmännyttans roll i Sverige förändrats under senare år. Det argumenteras att det krav på allmännyttiga bostadsbolag att drivas affärsmässigt som tillkom genom Allbolagen 2011 ifrågasätter allmännyttans legitimitet och roll att verka samhällsnyttigt. En forskargrupp på elva personer har bidragit till antologin som lyfter fram den svenska allmännyttans utformning och roll som internationellt unik och viktig i utjämningen av klasskillnader i boendet i landet.

Olika utmaningar på bostadsmarknaden presenteras, bland annat bostadsbrist och upprustning av befintliga bostäder, och de försämrade villkoren för allmännyttan under 2000-talet beskrivs som hotfulla för att den ska fungera utjämnande i bostadsförsörjningen mellan olika samhällsgrupper. Slutsatsen är att allmännyttan, med hjälp av ägare, kommunpolitiker och bostadsbolagen, måste återgå till sin ursprungliga roll som den formulerades under efterkrigstiden. Nämligen att vara ett verktyg för kommunen att klara bostadsförsörjningen för alla hushåll oavsett ekonomi och samtidigt värna om hyresrätten som en attraktiv boendeform.

En sammanfattning av antologin går att ladda ner här