Den orättvisa rättvisan (2021)

Under september 2021 släpps boken “DEN ORÄTTVISA RÄTTVISAN- En rättspraxis som renovräker” av Dominika V. Polanska och Håkan Axén på Verbal förlag.

Boken granskar vad som händer i hyresnämnden och hovrätten vid renovering och där fastighetsägare tenderar att vinna. Så här beskrivs boken på förlagets hemsida:

Hemmet är den plats som ger oss trygghet och kontroll, det nav i tillvaron där vi umgås med familj och vänner på våra egna villkor.

Något har dock hänt. Sedan några årtionden har starka krafter förändrat innebörden av hemmet för den som bor i hyresrätt. Hyresvärdar renoverar som de vill och höjer hyrorna dramatiskt, vilket tvingar hyresgäster att flytta. De blir renovräkta.

I den här boken granskas de rättsliga instanser som ger hyresvärdar tillstånd att utföra renoveringar som leder till kraftigt höjda hyror. Skarp kritik riktas mot hyresnämndens och hovrättens tillämpning av hyreslagen och mot rådande praxis. Författarna blickar också tillbaka i historien för att spåra hyresgästers rättigheter vid renovering och sätter hyresboendet i en vidare bostadspolitisk kontext.

För att stoppa renovräkningar måste hyresnämndens och hovrättens roll synliggöras och en orättvis praxis förändras.

Länk till förlaget där boken går att beställa.

Presentation av författarna

DOMINIKA V. POLANSKA

Dominika V. Polanska är trebarnsmamma, forskare och engagerad i rörelser kring bostadsfrågor. Dominika är docent i sociologi och lektor i socialt arbete vid Södertörns högskola. Hon är även knuten till Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet och forskar om stadsomvandling, bostadspolitik, civilsamhället och urbana sociala rörelser. Hon är medredaktör till Ockuperat! Svenska husockupationer 1968-2018 (Verbal förlag, 2019) och medförfattare till Renovräkt! Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden (Verbal förlag, 2019). Mer info på www.dominikavpolanska.se.

HÅKAN AXÉN

Håkan Axén arbetar med skrivverksamhet och översättning och har tillsammans med Dominika V. Polanska skrivit Den orättvisa rättvisan – en rättspraxis som renovräker (Verbal förlag, 2021). Engagemanget i renovräkningsfrågan började med en egen erfarenhet av en hyresvärd som ville göra en standardhöjande renovering och därefter höja hyran. Det hela blev ett ärende i hyresnämnden och det var på den vägen som bekantskapen med Dominika uppstod och planen på en gemensam bok föddes.

Mer information om boken kommer snart.

****************************************

TIPS

Vårt arbete med boken har utmynnat i tips som vi publicerar här.

Stambyte ses som underhåll av hyresfastigheten och ger inte rätt till höjningar av hyran, men i samband med stambytet har hyresvärden möjlighet att göra standardhöjande renoveringar, och för de renoveringarna går det att kräva högre hyra. Hyresnämnden beviljar oftast tillstånd till det som värden önskar göra, men det är en process och det finns saker som hyresgäster som inte går med på hyresvärdens åtgärdsförslag kan göra, även om möjligheten att stoppa värdens renoveringsplaner helt och hållet inte är stor.

Det kostar ingenting att hamna i hyresnämnden, och nämnden formulerar det så här:
Hyresnämnden tar inte ut några avgifter av parterna, men vardera parten får svara för sina kostnader, till exempel ombudskostnad eller kostnad för förlorad arbetsförtjänst för den tid som förhandlingen tar (mejlkonversation 2021-02-22).

Här följer listan med tips inför förhandlingar i hyresnämnden rörande den typ av ärenden som kallas godkännande av förbättringsarbeten:

Skriv inte på något! Det här tipset är jätteviktigt! Det går nämligen inte att ångra sig och värden har rätt att använda det som skrivits under i evighet. 50 procent är en viktig gräns, om färre än så har skrivit under får värden inte börja med åtgärder i de allmänna utrymmena.
Prata med grannar och sprid informationen till så många som möjligt – ju fler ni är desto större är chansen till framgångar i hyresnämnden. Sätt upp lappar i hissen och trapphuset, dela ut dem i brevlådorna. Upplys alla om att det finns ett motstånd mot renoveringen. Alla gillar inte att vara med på möten. Respektera det och gör det möjligt även för de hyresgästerna att vara med brevledes eller anonymt.
Sök juridisk rådgivning. På en del bibliotek kan man få juridisk hjälp gratis. Kräv att få ett juridiskt ombud av Hyresgästföreningen. Det har blivit svårare att få sådan hjälp, men Hyresgästföreningen har inte strukit möjligheten.
Se till att skicka in en inlaga till hyresnämnden inför sammanträdet. Det här är en viktig möjlighet för hyresgästerna och inlagan kan avgöra hur förhandlingarna går. Prata med dina grannar om vad ni ska lyfta fram i era yttranden. Kontakta hyresnämnden och fråga vad som är lämpligt att ha med i denna inlaga. Ju fler ni är som gör era röster hörda inför och under förhandlingarna desto bättre.
Förbered dig/er inför sammanträdet – skriv ner de viktigaste punkterna. Träffa dina grannar och planera vad ni ska kräva. Kom ihåg att ni kan skicka in foton till nämnden för att styrka era påståenden.
Om det finns relevanta ärenden som kan styrka ert fall – kräv ut dessa av hyresnämnden eller hovrätten. Ju mer du vet om hur besluten motiveras desto bättre. Hitta telefonnummer och mejladress till just din hyresnämnd på domstol.se.
Bygg upp pressen på hyresvärden genom att få er situation uppmärksammad i media. Det kan öka era chanser till en mer fördelaktig lösning.
Dokumentera hur informationen om renoveringen förmedlas, vid vilka tillfällen och vad den omfattar. Har grannarna fått annan information? Är den motstridig och svår att förstå kan det lyftas fram i rätten och vara till hyresgästernas fördel.
När du dokumenterar: datera, ta bilder och anteckna. Dokumentationen kan senare användas som bevis för att styrka din talan i rätten.
Ni kan använda er av vittnen under förhandlingarna: personer som kan styrka det som påstås, som har teknisk eller annan relevant kompetens.
Gör research på din hyresvärd. Har din fastighet flera ägare? Bedriver de annan verksamhet? Finns de med i Hem & Hyras svarta lista? Har de varit inblandade i några oegentligheter? Kan ni använda informationen till att göra påtryckningar på hyresvärden?
Ta med dig åskådare till rätten. Att bli observerad ställer krav på hyresrådet och ledamöterna.
Anteckna eller be någon av åskådarna att anteckna vad som sägs under förhandlingarna i hyresnämnden så att det hålls levande i minnet även efteråt.
Under hela processen: fördröj alla delar som går att fördröja. Maximalt med tid ger dig och grannarna möjlighet att planera tillsammans och göra nödvändiga påtryckningar på er hyresvärd.
Kartlägg vilka ”lösningar” hyresvärden använder för alla grannar i er fastighet. Låt inte värden spela ut er mot varandra.
Se till att i god tid ta kontakt med den förhandlare som ska förhandla hyrorna efter renoveringen (om dessa inte redan är satta). Hur ser hyresnivåerna ut i likvärdiga lägenheter i området? Planeras intrappning av hyran? Har alla brister i renoveringen räknats in i den kommande hyreshöjningen? Notera noggrant allt slarv och fusk i renoveringsarbetet.
Dokumentera alla störningsmoment under renoveringen. Vissa av dessa ger rätt till reducerad hyra i efterhand. Begär nedsatt hyra av värden innan renoveringsarbetet börjar och informera hyresförhandlaren om att denna begäran gjorts. Se till att få det bekräftat av värden.

RELEVANTA RAPPORTER

Nedan följer olika rapporter och studier för den som vill fördjupa sig i ämnet:

• Baheru, H. (2020) Hyressättning. Prisets reglering vid bostadshyra.

En avhandling i juridik som går igenom hur hyressättningen fungerar och har sett ut historiskt i Sverige.

• Bergenstråhle, S. och P. Palmstierna (2017). Var tredje kan tvingas flytta – En rapport om effekterna av hyreshöjningar i samband med standardhöjande åtgärder i Göteborg.
Rapporten granskar hyresgästernas ekonomi och hur den påverkats av hyreshöjningar efter renovering och ombyggnad. Underlaget kommer från Göteborg, där man tittat på 23 000 hushåll.

• Boverket, faktablad, Boendeinflytande för hyresgäster vid ombyggnad.

Ett lättillgängligt faktablad om vad som gäller vid ombyggnad.

• Boverket 2014, Flyttmönster till följd av omfattande renoveringar.
En rapport som visar hur omflyttningen ökar vid renoveringar, vilka som tenderar att flytta på sig samt vart de flyttar.

• Boverket 2015: 38, Allmännyttan – de boendes inflytande, sociala frågor och allmännyttiga aspekter.

En rapport från Boverket som beställts av regeringen och som följer upp hur allmännyttan arbetar med boendeinflytande och inflytande i bolaget efter 2011.

• Polanska, D.V., Degerhammar, S. L. & Å. Richard (2019). Renovräkt! Hyresvärdars makt(spel) och hur du tar striden. Stockholm: Verbal Förlag.
En handbok om vilka ”härskartekniker” hyresvärdar använder för att få igenom en omfattande renovering och hur du som hyresgäst kan motstå dessa genom bland annat organisering.

• SABO, Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen Riksförbundet, Samråd vid ombyggnad.

En överenskommelse mellan SABO (Sveriges Allmännytta), Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen om vad som gäller vid samråd.

• SOU 2017:33 Stärkt ställning för hyresgäster.

En utredning som granskar praxis i hyresnämnden och hovrätten och föreslår ändringar som syftar till att stärka hyresgästers ställning vid ombyggnad. Utredningen har dessvärre enbart lett till att förslaget om trappning av hyran tagits vidare.

• Wetterberg, K. (2016). Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten. En lucka i besittningsskyddet?

En uppsats i juridik som granskar hyresnämndens och hovrättens praxis när det gäller förbättrings- och ändringsarbeten.

YTTRANDE

Vi har sammanställt en mall för hur ett yttrande till hyresnämnden kan se ut. Denna finns att ladda ner här: Mall yttrande till hyresnämnden.

#standardhöjande åtgärder #förbättringsarbeten #hyresnämnden #renovering